昆侖信托發展研究部每周信息第172期

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研究成果
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2014/11/04 16:11
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【摘要】:
熱點聚焦信托REITs業務:等待監管開放在房地產領域深耕已久的信托公司對于REITs業務的運作曾經做過一些嘗試,但是國內首單REITs業務卻是被券商搶先發行。目前證監會推動REITs制度的力度更大,據悉有望年內出臺細則,這對參股券商的信托公司或將是利好。REITs基本模式REITs全稱是房地產信托投資基金(RealEstateInvestmentTrusts),本質上是資產證券化的一個分支。權益型

熱點聚焦

信托 REITs 業務:等待監管開放

在房地產領域深耕已久的信托公司對于 REITs 業務的運作曾經做過一些嘗試,但是國內首單 REITs 業務卻是被券商搶先發行。目前證監會推動 REITs 制度的力度更大,據悉有望年內出臺細則,這對參股券商的信托公司或將是利好。

REITs 基本模式

REITs 全稱是房地產信托投資基金(Real Estate Investment Trusts),本質上是資產證券化的一個分支。權益型 REITs 投資并直接擁有不動產的產權,其收入主要來源于所持有不動產產生的租金;抵押型 REITs 將資金投資于房地產貸款或貸款支持憑證(MBS),其收入主要來源于貸款利息;混合型 REITs,既投資于不動產產權,也投資于房地產貸款。REITs 一般在證券交易所上市,且公開交易,為投資者提供相對穩定的紅利收入。由于其收益特點,REITs 得主要投資對象主要是有穩定收益的經營性的大型商業物業。

設立 REITs 一方面可以拓寬房地產企業融資渠道;另一方面為保險公司等機構投資者及個人提供具有較高流動性的投資對象,使 REITs 購買者在保持資金流動的同時,參與原本需要大量資金的房地產投資,并獲取房地產投資及經營收益。

目前我國的 REITs 主要有三類,一是以房地產企業已建成的成熟物業為標的提供信托融資,即標準化的 REITs 產品;二是直接參與房地產開發過程的房地產投資基金,即通過信托募集資金以股權或債權的形式投資于房地產開發,類似于國外的私募房地產基金;三是政府廉租房 REITs。

券商準 REITs 開始試點

今年 4 月,中信證券推出“中信啟航專項資產管理計劃”,被冠以首單 REITs 之名,是在證監會的指導下為公募 REITs 產品推出而準備的試點產品。該產品計劃期限 3-5 年,采取分級證券化,以私募的形式投資北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈,并將全資子公司天津京證物業、天津深證物業的全部股權轉讓給管理方中信金石基金。其優先級基礎收益為 5.5%-7%,退出時獲得資本增值的 10%,次級日常收入滿足優先級基礎收益后的剩余收益,并在退出時分享資本增值的 90%。

根據中信證券的計劃,按照產品期限,在 3 年時間內,產品的退出都以 REITs 上市為目標,3 年期滿,即使存在未來 REITs 上市的可能性,基金管理人也將通過向第三方出售的方式賣出資產退出。中信證券同時預期,正常以 REITs 公募上市退出的概率在 90%以上,替代性的第三方出售退出概率低于 10%。

從運作角度上講,這可以說是一只 REITs 產品,但它又不滿足成熟 REITs 一些基本特征,如流動性、資產隔離效果等。證監會規定,中信私募 REITs 的優先級和次級都可以在深交所綜合協議交易平臺流通轉讓,參與者僅限機構投資者。上市至今“啟航優先”有 3 筆交易,“啟航次級”有 6 筆交易。

中信的私募 REITs 在收入保證上比較特殊,其項目投向的兩座大廈中,主要租戶為中信證券和中信銀行,占到總租戶的 90%以上,租約約定每 2 年上調 6%。且深圳的非中信系統租戶貢獻的租金占比為 6.2%,北京全部為中信系統承租。這相當于中信用自己的資產做證券化,租客又是自己的公司,項目的資質有保證,也充分顯示了它的試點性,實際操作中類似情況幾乎不會發生。

信托 Reits 尚未開閘

在房地產領域,相比券商,信托公司耕耘得更久更深,而 REITs 也一直是信托關注的轉型方向。在十年前,信托公司就有類 REITs 產品的出現。2004 年初,北京國際信托曾效仿 REITs 的運作模式,集合運用信托計劃資金,購買法國歐尚天津第一店的物業產權,信托收益來源于物業的租金收入,同時,投資人可享有物業升值和項目上市流通等潛在利益。

目前,房地產信托業務以股權、債權形式投資為房企提供開發建設融資為主,多為住宅和商住項目,極少涉及商業物業?,F有業務退出路徑很清晰,信托最終從銷售回款中獲得本金及收益,而商業物業則沒有退出機制。地產開發通常有周期,而物業則是長期管理的過程,需要大量的資金支持,如此資金的流動性就變得很重要,沒有資金不斷注入,難以完成。除此之外,國內的物業收益率低也是一個共識,國內商業物業的租金與投資購買價格不匹配,泡沫比較大,現有物業運作也不夠完善,未來在互聯網消費的沖擊下,市場需求有下降預期。

但這些問題短期內似乎無法得到改變,基礎資產價值不夠,相比市場上固定收益類產品沒有收益優勢,對投資者的吸引力太低。如果 REITs 得到開放,這個問題會隨市場環境的變化自然化解。在 2008 年金融危機前,銀監會曾牽頭做研究方案,但危機過后,新的房地產調控政策先后出臺,REITs 推動的動作就停滯了。

等待監管開放市場

首單試點在券商主要由于證監會的推動,但在房地產領域,信托的優勢非證券和基金短時間內得以趕上。信托的短板在產品結構設計專業度,以及募資能力上。對于公墓 REITs 的開放時間,2-3 年是比較普遍的預期。但這個開放是在證券市場,信托到證券市場有一個跨度,要看政策出來時的規定。如果不能直接設立產品,就需要借助平臺。這個平臺可以是券商或私募,信托公司參股企業中包括券商的公司項目的發行上可能更順利。

相比信托,券商的資金優勢明顯,營業部遍布的券商有足夠的客戶基礎,隨著信托在產品銷售端的布局,這一局面或將得到改善。此外,對于信托來說,信托財產登記制度也是制約之一,這是進行資產隔離的條件;前陣子由于缺乏信托財產登記制度而造成信托公司監管賬戶被銀行凍結的事情,更是提醒了業內人士關于信托財產登記制度建立的急迫性。同時,國外 REITs 快速發展得益于稅收的優惠,在國內的話信托模式的稅收紅利在目前仍沒有體現。

宏觀形勢

李克強:達沃斯論壇講話推 3 方面重點改革

2014 夏季達沃斯論壇于 9 月 10-12 日在天津舉辦,國務院總理李克強在開幕式上發表致辭,提出三方面的重點改革方向:一是繼續從政府自身革命做起,進一步加大簡政放權的力度,深化財稅改革,推進預算管理制度改革,使公共資金公平有效地使用。二是繼續圍繞破解深層次結構性矛盾,進一步增加公共產品的有效供給,以帶動有效需求,補上投資短板,擴大居民消費,拓展新的增長領域。三是繼續用好和盤活財政金融的增量和存量,進一步加大對實體經濟和新興業態、新興產業的支持,更多地惠及三農、小微企業、服務業。

發改委:發布《西部地區鼓勵類產業目錄》

近日國家發改委發布《西部地區鼓勵類產業目錄》,并計劃自 2014 年 10 月 1 日起施行,進入目錄的產業將按 15%的稅率征收企業所得稅,而現行的企業所得稅法定稅率為 25%。西部大開發的范圍包括重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、內蒙古以及廣西 12 個省區市?!赌夸洝饭膭畹闹攸c產業包括太陽能發電系統建設及運營、風力發電場建設及運營、城市軌道和地鐵車輛修理組裝產業等。此外,工業余熱、余壓、壓差、發生氣綜合利用技術開發及應用在重慶、云南、廣西、青海等多地鼓勵類產業目錄中也入列。

統計局: 8 月 CPI 同比上漲 2.0%,PPI 同比下跌 1.2%

9 月 11 日,統計局發布 8 月份 CPI 和 PPI 的數據。8 月份全國居民消費價格總水平同比上漲 2.0%。其中,城市上漲 2.0%,農村上漲 1.9%;食品價格上漲 3.0%,非食品價格上漲 1.5%;消費品價格上漲 1.8%,服務價格上漲 2.4%。1-8 月平均,全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 2.2%。同時,8 月份全國工業生產者出廠價格指數同比下降 1.2%,環比下降 0.2%。其中工業生產者購進價格同比下降 1.4%,環比下降 0.1%。1-8 月平均,工業生產者出廠價格同比下降 1.6%,工業生產者購進價格同比下降 1.8%。

點評:8 月工業生產者出廠價格環比、同比降幅均略有擴大,主要原因是原油、成品油價格由升轉降,煤炭、鋼材、水泥等主要工業品價格仍處于下降趨勢中。數據表明部分行業產能過剩對工業品價格形成的壓力依然存在,工業品市場供需形勢仍不樂觀。

央行:本周凈回籠 50 億元

央行公開市場周四進行 100 億元 14 天期正回購操作,當日公開市場有 100 億元 14 天期正回購到期;周二公開市場進行了 150 億 14 天正回購,當日實現回籠 50 億。本周有 200 億元正回購到期,無央票及逆回購到期。據此推算,本周凈回籠 50 億,為連續 4 周凈投放之后的首次回籠。

行業動態

交銀信托:首單租賃資產證券化破冰

9 月 9 日,交銀信托發布公告稱,將于 9 月 16 日發行交融 2014 年第一期租賃資產支持證券,發行規模約為 10.12 億元。本期資產支持證券優先 A 檔發行規模 8.05 億元,優先 B 檔發行規模 9000 萬元,次級檔發行規模約為 1.17 億元,交銀租賃作為發起機構將持有全部次級檔發行規模,其余部分由交銀信托以招標方式,在全國銀行間債券市場公開發行。該項交易的入池資產為 13 戶承租人向交銀租賃支付的 15 筆租金,主要分布在道路運輸業、土木工程建筑業、水的生產和供應業、水上運輸業。在資產評級方面,中誠信授予本期資產支持證券項下優先 A 檔和優先 B 檔的預定評級分別為 AAA、AA-;中債資信授予的預定評級分別為 AAA、A+。次級檔均未予評級。

信托業保障基金管理辦法征求意見

近日,監管層下發《中國信托業保障基金管理辦法(征求意見稿)》,表示將設立中國信托業保障基金有限責任公司,負責基金的籌集、管理和使用;基金的資金來源于信托公司表內外資產余額認購以及文件規定的另外四種途徑,基金將主要用于信托公司的機構重組和短期流動性救助。對于認購基金部分,該文件初步提出,信托公司按凈資產余額的 1%認購,資金信托按新發行金額的 1%認購,財產信托按其收益的一定比例認購,具體辦法另行規定。該文件規定,基金使用應當遵循化險救急、有償使用原則,主要用于信托公司的機構重組和短期流動性救助。

點評:這一規定可能將使信托公司剛性兌付的潛規則變成一種可選擇的經營策略,項目爆發風險后,信托公司既可以在“賣者有責”的前提下堅持“買者自負”,也可以選擇剛性兌付,在后一種情況下,如果信托公司自身流動性趨緊,則可以申請保障基金,以一定的成本避免聲譽風險。

中信信托推進銀川首批農村土地流轉信托

目前,銀川市賀蘭縣與中信信托公司已正式簽署戰略合作框架協議,首批農村土地信托流轉面積 13845 畝,涉及 4 個村 1301 戶。銀川市已全面開展農村土地承包經營權確權登記工作,此次確權登記工作確權面積為 143.5 萬畝,累計流轉土地承包經營權面積 52.81 萬畝,占農村家庭承包經營耕地面積 51.6%,涉及農戶 6.9 萬戶。

浦發銀行收購上海信托進入盡調階段

近日,在上交所業績路演中,浦發銀行副行長冀光恒表示,浦發銀行收購上海信托正在有序準備中,現階段正在進行盡職調查工作,待國務院批準后便可進入具體整合階段。浦發集團旗下現有金融租賃公司、浦發安盛基金、浦發硅谷銀行、華一銀行以及 25 家村鎮銀行,下一步將通過整合金融機構開展更加綜合化的金融業務。

信托公司投資股市:偏好化學電器通信行業

據 Wind 數據統計,截至今年二季末,42 家信托公司共現身在 182 只股票前十流通股股東名單中,較一季末減少了 29 只股票。信托公司在二季度有所加倉——合計持有上市公司股份 58.4 億股,較一季末增加 1.7 億股,合計持股市值環比增加 4369.8 萬元。數據顯示,信托公司持股主要集中于化學原料和化學制品制造業、電器機械和器材制造業、房地產業、計算機、通信和其他電子設備制造業、專用設備制造業以及資本市場服務領域。

中鐵信托:信托業應積極拓展股權投資業務

日前,中鐵信托副總經理陳赤在經濟日報上發文,指出信托業應積極拓展股權投資業務。在項目股權投資方面,信托公司可以改變目前以債務融資為主的房地產信托模式,與優秀的開發商合作,投資入股到精心挑選的項目公司中,共同管理,共擔風險。在私募股權投資方面,平安信托旗下 PE 子公司平安創新資本投資非上市公司股權項目超過 50 個;中融信托、湖南信托等也設立了 PE 子公司。在并購投資方面,去年以來,我國陸續發布了一系列支持企業并購的政策,這將促成迎來新一波并購高峰,信托公司可通過股權投資的方式參與并購活動。

呈送:昆侖信托有限責任公司股東、董事、監事、高管層

分送:中油資產管理有限公司、昆侖信托有限責任公司各部門

編審:和晉予 供稿:林寅 校對:林寅

聯系電話:010-63597713 郵編:100033 地址:北京西城區金融街 1 號金亞光大廈 B 座 716 室

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